弁護士ブログ

2011年7月12日 火曜日

不動産賃貸借における保証

建物賃貸借の法律相談で、時々尋ねられる問題として、建物賃貸借契約が更新されたときに、従前の保証人が更新の契約書にサインしていなくても更新後も保証人としての責任を負うのかという問題があります。一般の方が疑問に思うのはもっともで、専門家の間でも議論になっていました。最近は、保証人の責任は継続するという最高裁判例がでて、責任継続説が定着している状況にあります。この考え方によれば賃料の増額があった場合でも増額の幅が客観的に相当なものであれば増額分についても責任を負います。反対説は民法619条2項が賃貸借契約更新後の担保は消滅すると規定していることを根拠にしていますが、借地借家法が適用される賃貸借契約では賃貸人からの更新拒絶や解約が容易でないので、保証人は特段の事情がない限り継続させなければ賃貸人に酷だということで責任継続説が定着しているのでしょう。しかし、責任継続説だと保証人の責任が長期に及ぶことになりがちで保証人の負担が重すぎる事態になりえます。そこで、信義則上保証人の責任が限定される場合があると考えられています。例えば、滞納が続くのに賃貸人が契約解除や明け渡し請求することなく放置している場合などです。
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投稿者 山田滋法律事務所

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